What Is Third Wave?

통신 인프라의 세 번째 물결이란 무엇인가요?

경제학에서 ‘분업(Division of Labour)’이란 경제 시스템이나 조직 내에서 업무를 분리하여 참여자들이 각자의 분야에 전문화될 수 있도록 하는 것을 의미합니다. 통신 인프라 분야의 전문화는 1990년대 중반 미국에서 처음 나타났습니다. 당시 American Radio, Castle Towers, 그리고 Steve Bernstein Associates의 경영진이 송신탑 자산의 잠재력을 활용하여 여러 통신사에 공간을 임대 함으로써 수익을 창출할 수 있음을 깨달은 것입니다. 이 세 회사는 이후 각각 타워 회사를 설립했으며, 이들은 현재도 잘 알려진 기업들입니다 — American Tower, Crown Castle, 그리고 SBA Communications입니다.

패시브 인프라의 숨은 강점

미국에서 이동통신 사업자(MNO)들은 곧 자신들의 핵심 비즈니스가 음성과 데이터를 판매하는 것이며, 송신탑과 같은 패시브 통신 인프라는 본질적인 사업이 아니라는 사실을 깨달았습니다. 패시브 통신 인프라 관리가 핵심 사업인 독립 타워 회사들은 일반적으로 운영 효율성을 높이고 운영 비용(OPEX)을 절감하는 데 더 높은 전문성을 가지고 있습니다.
또한 타워 회사들은 MNO보다 자본 조달 비용이 낮고, 하나의 송신탑을 여러 통신사가 함께 사용하는 ‘공용 비율(co-location ratio)’도 더 높습니다. EY-Parthenon의 분석에 따르면, 독립 타워 회사가 관리하는 일반적인 PoP(Point of Presence)는 MNO가 관리하는 PoP보다 약 46% 더 효율적인 것으로 나타났습니다.

미국의 3대 이동통신사는 모두 패시브 인프라를 매각했습니다. 결과적으로 미국의 주요 이동통신사들은 모두 자신들의 송신탑을 인프라 회사에 매각하거나 장기 임대했습니다.
예를 들어, 2012년 Crown Castle은 T-Mobile과 7,200개의 송신탑(일부 매각, 일부 장기임대)을 포함한 계약을 체결하며 24억 달러를 지급했습니다. 또한 2013년 Crown Castle은 AT&T로부터 9,100개의 송신탑을 장기 임대하기 위해 48억 5천만 달러를 지불했습니다. 2015년에는 American Tower가 Verizon Wireless로부터 11,300개의 송신탑을 장기 임대하며 51억 달러를 지급했습니다. 이외에도 다수의 소규모 거래가 이루어졌습니다.

유럽도 같은 흐름을 따랐습니다. 최근 몇 년간 유럽의 이동 통신사들도 송신탑 매각을 시작했습니다. 일부는 MNO가 직접 관리하는 타워 회사를 설립하는 비교적 비효율적인 방식(예: Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM)으로 시작했습니다. 하지만 다른 통신사들은 완전한 전문화로 ‘도약’을 선택했습니다.
예를 들어 스페인에서는 Telefonica, Yoigo, Masmovil, Orange 등의 통신사들이 지난 10년 동안 약 8,000개의 송신탑을 Cellnex에 매각했습니다. 프랑스에서는 Bouygues가 6,000개 이상의 송신탑을 Cellnex와 FPS Towers에 매각했고, Iliad는 자사 타워 자산의 70%를 Cellnex에 매각했습니다.이탈리아에서는 Wind가 7,400개의 송신탑을, CK Hutchison이 8,900개의 송신탑을 각각 Cellnex에 매각했습니다. 영국에서는 Cellnex가 최근 Arqiva와 함께 CK Hutchison의 6,000개 송신탑을 인수했습니다.

통신 인프라의 세 가지 물결

이러한 변화들을 “물결(waves)”로 비유할 수 있습니다.
첫 번째 물결은 이동 통신 사업자(MNO)들이 직접 통신망을 구축하던 초기 단계입니다.
두 번째 물결은 MNO들이 패시브 인프라(송신탑 등)를 타워 회사에 매각한 단계입니다.
세 번째 물결도 미국에서 시작되었습니다. 미국 최초의 통신 부지 임대권 매입 회사인 Wireless Capital Partners(WCP)는 2001년에 설립되었습니다. 이후 2003년에 Unison Site Management(Unison)가 뒤를 이었습니다.

Unison은 단순한 임차권(leasehold interests)만을 취득하던 WCP의 모델을 개선하여, ‘통신 지역권(telecommunications easements)’을 매입하기 시작했습니다. 이러한 통신 지역권은 임차권보다 훨씬 강력한 재산권 형태로, 2009–2010년 ‘대침체(Great Recession)’ 기간 동안에도 더 우수한 성과를 보였습니다.

그 시기 국제 조세 및 구조 금융 전문 변호사였던 Mr. Overman은 2004년 통신 기지국 임대권 매입(lease aggregation) 분야에 MD7이라는 회사를 진출 시키는 데 도움을 주었습니다. 같은 해, Communications Capital Group(현재의 TowerPoint)이 설립되었습니다. 이후 Telecom Lease Advisors(현재의 Lease Advisors)가 2008년에 설립되었으며, Mr. Overman은 2009년 Wireless Infrastructure Partners (WIP)를 창립했습니다. 그 뒤를 이어 Landmark Dividend가 2010년에 설립되었습니다.

미국식 통신 부지 임대 투자 모델의 글로벌 확장

Mr. Overman과 그의 WIP 팀은 미국식 통신 부지 임대 투자(Mobile Site Lease Investing) 모델을 국제 시장으로 확장했습니다.
미국 내에서 약 1,000건의 통신 부지 임대 투자 거래를 성사 시킨 후, Mr. Overman은 자신이 설립한 WIP(Wireless Infrastructure Partners)을 통해 이 미국식 임대권 집합(lease aggregation) 모델을 해외 시장으로 최초 도입했습니다.

이는 자연스러운 진전이었습니다. 미국 내에서는 여러 임대권 매입 기업 간의 경쟁이 심화되면서 수익률이 급격히 하락하고 있었기 때문입니다. 당시 미국 시장에는 약 30만 개의 기지국 부지만 존재했지만, 해외 시장에는 수백만 개의 부지가 존재하면서도 대부분 미개척 상태였습니다.

게다가 Overman은 유럽과 미국 이중 국적자로서, 다문화적 개방성을 지닌 네덜란드에서 태어나 자랐고, 미국 조지 타운대 로스쿨(Georgetown Law School) 및 외교학부(School of Foreign Service)에서 전문 교육을 받은 인물이었습니다. 이러한 국제적 배경은 그가 글로벌 시장으로 진출하는 데 강점이 되었습니다.

Mr. Overman은 WCP가 사용하던 모델을 참고하여, 영미법(Common Law) 국가인 호주, 캐나다, 영국에서는 임차권(leasehold)을 매입하는 방식을 적용했습니다. 이러한 국가들에서는 Unison이 사용하던 “독립형 지역권(easements in gross)” 개념이 존재하지 않기 때문입니다.

반면, 프랑스, 스페인, 이탈리아, 멕시코, 브라질, 칠레, 콜롬비아 등 대륙법(Civil Law) 국가에서는, 그는 로마법에서 유래한 ‘용익권(Usufruct)’ 개념을 도입하여 이를 대체했습니다. 그 외의 국가들에서는 각 법체계에 맞춘 맞춤형 구조(customized approach)를 설계했습니다.

그 결과, Mr. Overman은 10년이 채 되지 않는 기간 동안 전 세계 20개국에서 약 6,000개 부지에 대한 투자를 총괄했습니다. 이후 Landmark Dividend와 Lease Advisors가 그를 따라 영어권 시장(캐나다와 호주)으로 진출했지만, 그 외의 지역에서는 Overman이 사실상 유일한 경쟁자 없이 독보적인 위치를 점하게 되었습니다.

현재 TIP에서도 Mr. Overman은 혁신을 이어가며, 덴마크와 체코 등 새로운 시장으로의 진출을 확대하고 있으며, 추가적인 국가 및 자산군(asset classes) 진출도 이미 계획 중입니다.

타워 기업(Tower Companies) — 임대권 집합 기업들의 엑시트 전략

비록 제 3의 물결(The Third Wave)이 이동통신사(MNO)와 타워 기업(tower companies) 모두에게 새로운 개념이었지만, 곧 타워 기업들이 임대권 집합(lease aggregation) 기업들의 대표적인 엑시트 전략(exit strategy)으로 자리 잡게 되었습니다.
2011년, American Tower는 Unison으로부터 1,800건의 통신 부지 임대 투자(lease investments)를 매입했고, 그 이후 Unison은 시장에서 철수했습니다. 2012년에는 Crown Castle이 WCP(Wireless Capital Partners)로부터 2,300건의 투자 계약을 인수했으며, 이로 인해 WCP 또한 활동을 중단했습니다. 이후 2014년, InSite Wireless Group이 Lease Advisors를 인수했고, 2020년에는 American Tower가 InSite Wireless Group을 다시 인수했습니다.
마지막으로 2021년, Landmark Dividend는 글로벌 디지털 인프라 투자사인 Digital Bridge에 의해 인수되었습니다.

이러한 흐름은 결국, 임대권 집합 기업들이 일정 규모 이상의 포트폴리오를 구축한 뒤, 대형 타워 기업에 매각(exit)하는 것이 가장 일반적이자 수익성 높은 성장 전략으로 정착되었음을 보여줍니다.

다시 한 번 선두에 선 Telecom Infrastructure Partners

Mr. Overman과 그의 팀이 6,000개 이상의 모바일 사이트 임대를 인수하면서 WIP의 투자자들은 2020년에 상장할 수 있었습니다.
Mr. Overman은 2020년 2월 텔레콤 인프라스트럭처 파트너스(TIP)를 설립했습니다.
그는 즉시 제 3의 물결(Third Wave)을 논리적인 결말로 이끄는 데 필요한 자본 약속을 확보했으며(3억 5천만 달러의 자본금으로, 부채와 결합될 경우 TIP는 투자에 10억 달러 이상을 운용할 수 있게 됩니다), 18개월간의 안식년 후 Mr. Overman은 2021년 9월 1일 TIP의 운영을 공식적으로 시작했습니다.

전문화는 제 3의 물결의 논리적 결과이다.

제 3의 물결이 가져올 논리적인 결론은, 당연히 노동의 세분화와 효율성의 향상입니다.
몇 년 전, Mr. Overman이 중남미 전역에서 임차인 주도형 사이트 임대 투자 프로그램을 협상하던 당시, American Tower의 한 임원이 이렇게 표현했습니다.
: “무선 통신 사업자는 음성과 데이터에, 타워 회사는 철강(인프라)에, 그리고 부지 임대 집약 회사는 토지에 각각 전문화해야 한다.”

문제는 통신 안테나 임대 투자자들이 다른 자산군의 ‘트리플넷(Triple Net)’ 임대 투자와 유사하다는 점을 인식하기보다는, 철강(즉, 타워 소유)에 따른 ‘상승 잠재력’을 추구해왔다는 데 있습니다.
: 타워 회사들이 성장을 통해(자연스럽게는 MNO들에게 더 높은 임대료를 요구하거나 추가 임차인을 유치하고, 또한 인수합병을 통해) 주가를 유지하는 반면, 잘 운영되는 임대 집약 회사는 임차인인 MNO 및 타워 회사들과 완전한 ‘목표 일치(goal congruence)’를 이룹니다. 양측 모두 장기적이고 예측 가능한, ‘채권형(bond-like)’ 임대 수익 흐름을 추구합니다.

TIP는 100% 통제 받을 준비가 되어 있습니다.

이러한 이유로 TIP는 임차인인 MNO와 타워 회사들에 의해 100% 통제되는 것을 기꺼이 받아들일 준비가 되어 있습니다.
우리의 비즈니스 모델은 모바일 사이트 임대를 있는 그대로(“as we find them”) 투자하는 것입니다.
우리는 한정된 투자 자금의 수익을 공격적인 재협상을 통해 극대화하려는 벤처 캐피털형 투자자가 아닙니다. 그 대신, 우리는 주식이 아닌 채권처럼, 장기적이고 예측 가능한 현금 흐름으로 구성된 고품질의 글로벌 포트폴리오를 구축하고 있습니다. TIP은 자사의 투자 기간과 일치하는 강화된 임대차 계약(또는 마스터 임대 계약)을 임차인과 체결함으로써, 재협상의 모든 기회를 포기할 준비가 되어 있습니다.
이는 MNO와 타워 회사들이 재협상에 대한 걱정 없이 자신들이 원하는 가격 및 운영 조건을 확보할 수 있음을 의미합니다.
TIP는 합리적인 수익률을 추구할 것이며, 이에 대해 완전한 투명성을 유지할 것입니다.

참고로, 이러한 접근 방식은 WCP, Unison, Landmark Dividend가 취한 방식과 동일합니다. 미국의 MNO들은 예측 가능한 조건 하에 전략적 사이트를 보호하기 위해 이러한 임대 집약 회사들과 협력했습니다.
대형 상장 기업이자 자본력이 풍부한 임차인들과 공격적으로 협상하는 것은 사이트 임대 투자자에게 아무런 이득이 없습니다. 더욱이 여러 대륙의 다양한 법적 관할 구역에 걸쳐 그러한 방식을 취하는 것은 전혀 합리적이지 않습니다.

제 3의 물결의 세 가지 사례

TIP는 Mr. Overman의 실적을 이어받아, 모바일 사이트 임대(및 모바일 스위칭 센터, DAS, 데이터센터)를 독립적으로, 그리고 빠른 속도로 인수함으로써 그 성과를 더욱 발전시킬 것입니다.
또한 TIP는 MNO와 타워 회사들이 한층 더 전문화할 수 있도록 지원할 수 있는 위치에 있으며, 이를 통해 제 3의 물결을 완성할 것입니다.

다음은 그 몇 가지 사례입니다:

첫째: 임차인 주도형 리스 프리미엄 프로그램

TIP는 한쪽의 부동산 소유주와 다른 한쪽의 MNO 및 인프라 회사들 간에 ‘윈-윈(win-win)’ 관계를 구축하도록 도울 수 있습니다.
이는 TIP가 부동산 소유주에게 상당한 선불 리스 프리미엄을 지급할 수 있는 능력이, 임대 계약 갱신 시 재협상 여부에 전혀 의존하지 않기 때문입니다.
그 대신, TIP는 부동산 소유주가 ‘이진적 위험(binary risk)’에 직면한다는 사실을 활용합니다. 즉, 모바일 사이트 임대가 임대료를 지급하는 경우(“1”)와 계약이 종료되는 경우(“0”) 중 하나 입니다. 반면, TIP는 ‘이진적 위험’이 아닌 ‘포트폴리오 위험’을 부담합니다.
즉, 특정 사이트 임대가 종료되더라도, TIP는 수천 개의 다른 사이트 임대 계약으로 이를 상쇄할 수 있습니다.
논리적으로 볼 때, 이는 TIP와 부동산 소유주 모두에게 매력적인 지급 금액이 항상 존재한다는 것을 의미합니다. 합리적인 세상이라면, 모든 사이트 소유주가 당연히 매각해야 합니다!
리스 프리미엄의 매력은 이미 시장에서 입증되었습니다.
전 세계적으로 25,000건이 넘는 사이트 임대 투자가 이루어졌습니다.

이 시나리오에서 가장 큰 수혜자는 MNO 또는 인프라 회사입니다.
TIP는 MNO가 원하는 모든 운영상의 유연성을 제공하는 강화된 임대 계약(또는 다중 사이트 계약, MSA)을 체결할 준비가 되어 있습니다. 예를 들어, 5G 구축을 지원하기 위한 ‘사용 범위 확대(expansion of use)’ 및 ‘부지 확장(expansion of premises)’ 조항 등을 포함하며, 합리적인 임대료 인하도 함께 제공합니다. 강화된 임대 계약 또는 MSA가 TIP의 투자 기간과 일치하기 때문에, MNO나 인프라 회사는 TIP과 부동산 소유주를 100% 통제하게 됩니다.
TIP는 재협상 할 권한을 전혀 가지지 않으며, MNO나 인프라 회사는 필요할 경우 언제든지 계약을 종료할 수 있습니다.

둘째: 2017년 영국 전자 통신법 개정으로 인한 교착 상태 해소

영국에서는 전자 통신 규약(ECC) 개혁을 통해 유비쿼터스 커버리지와 용량 증대, 특히 5G 관련 용량 증대를 달성하고자 했습니다. 이동 통신사들은 이 규정을 활용하여 (때로는 극적인) 임대료 인하를 달성했고, 부동산 소유주들은 이에 반발했습니다.

우리는 이미 2017년 법률에 따라 이전 법률이 시행된 30년 동안보다 더 많은 법원 판결을 목격했으며, 재판소는 지연에 대해 경고했습니다. 정부는 변경 필요성을 조사하고 있지만, 변호사 협회는 법률 및 절차 변경 만으로는 충분하지 않다고 주장합니다.

Ofcom은 관련 당사자들이 합의에 도달하도록 노력해야 한다고 조언하고 있으며, TIP는 그 과정에서 도움이 될 수 있다고 믿습니다.
전 세계적으로 25,000건이 넘는 사이트 임대 투자가 이루어졌으며, 이를 통해 모바일 사이트 소유주들이 리스 프리미엄을 선호한다는 사실이 입증되었습니다.
영국에서도 수천 건의 사이트 리스 프리미엄이 이미 지급되었습니다. 앞서 언급 했듯이, TIP의 상당한 리스 프리미엄을 지급할 의지는 향후 임대료 인상 여부에 전혀 의존하지 않습니다.
실제로, TIP는 새로운 전자 통신법(ECC)의 취지에 따라 임대료 인하조차도 기꺼이 수용할 준비가 되어 있습니다.
TIP의 비즈니스 모델은 그 구체적 형태와 상관없이, 장기적이고 예측 가능한 ‘채권형(bond-like)’ 현금 흐름에 기반하고 있습니다.
우리의 수익은 향후 협상을 통해 얻을 수 있는 ‘상승 여력(upside)’에 의존하지 않습니다.

우리는 새로운 ECC와 관련하여 어떠한 입장도 취하지 않았습니다. 따라서 부지 소유주와 이동통신사(MNO) 및 인프라 기업 간의 “교착 상태 해소”를 도울 수 있습니다.
우리는 낮은 자본 비용을 통해 부지 소유주에게 상당한 임대료 프리미엄을 지불하는 동시에 이동통신사(MNO)와 인프라 기업이 새로운 ECC를 통해 원하는 혜택을 제공할 수 있습니다.

TIP는 중개자 역할만 수행하며, 계약에 따라 100% 통제될 의향이 있습니다. 우리의 임무는 “교착 상태를 타개하기 위한” 자본을 제공하는 것입니다.

셋째: 지상 및 인프라 매각-리스백 

매각-리스백 절차는 간단합니다.
TIP는 자유 보유권, 헤드리스 또는 용익권(usufruct)을 통해 부동산에 대한 권리를 취득합니다. 이후 TIP는 해당 부동산을 MNO에 다시 임대 하며, MNO는 TIP에 대한 100% 통제권을 유지합니다.

이동 통신 사업자(MNO)는 기술 출시와 같은 수익성 있는 “핵심” 사업에 필요한 자금을 조달합니다. 세일즈-리스백 금융에는 다음과 같은 여러 가지 이점이 있습니다.:

• 100% 통제권을 유지하면서 이전 자본 지출(CapEx)을 회수합니다.;
• 자산 가치의 100%를 확보합니다.(담보인정비율 없음);
• 부채 비율을 개선하고 부채 약정을 발동하지 않습니다.;
• 부채 조달보다 유연합니다.(10~30년 만기);
• 감가상각 자산을 현금화 합니다.
• 제 3자 매수자로부터 자산을 보호합니다.

MNO는 자산에 대한 완전한 통제권을 유지합니다.
TIP는 경쟁자가 아닌 순수하게 재정적으로 거래 상대방입니다. 당사의 임대 계약은 “트리플넷(Triple-Net)” 및 “채권형(Bond-like)”입니다.
MNO는 가격, 조건 및 조건을 확정하며 재협상은 없습니다. 수익화:

• 마스트;
• 모바일 스위칭 센터(MSC);
• DAS;
• 데이터 센터.

미국 이동 통신 사업자(MNO)들은 다양한 거래 상대방과 핵심 자산의 매각-리스백(sale-leaseback) 계약을 체결함으로써 스스로를 보호해 왔습니다.
예를 들어, AT&T는 2019년에 1,000개의 마스트를 추가로 매각했을 때, 2013년에 9,100개의 마스트를 매입한 Crown Castle에 매각하지 않고 Peppertree와 거래를 했습니다. 마찬가지로, Verizon은 2015년 뉴저지 운영 센터에 대한 6억 5천만 달러 규모의 매각-리스백 계약을 체결하기로 결정했을 때, American Tower가 아닌 Mesirow Financial과 거래를 했습니다. 유럽 이동통신사업자(MNO)들도 마스트 포트폴리오를 아직 통제하지 못하는 거래 상대방을 고려해야 합니다.
실제로, 제 3의 물결(통제권을 포기하지 않고 최적의 전문화를 이루는 것)을 완성하기 위해, 이동 통신 사업자는 TIP와 지상 매각-리스백 계약을 체결하는 동시에, 임대된 부지 위에 있는 철강, 장비 또는 건물에 대한 매각-리스백을 제 3자와 함께 추진하는 것을 고려할 수 있습니다. 최대 수익, 최대 통제.

TIP 제안

TIP는 모바일 사이트 임대 투자 분야에서 가장 경험이 풍부한 팀을 제공합니다.:

• 2000년부터 2009년까지Mr. Overman은 포춘 500대 기업에 40억 달러 이상의 “고액” 리스 금융 자문을 제공했습니다.
• 2010년부터 2019년까지 Mr. Overman은 미국식 모바일 사이트 리스 투자를 해외로 확대하여 6,000건 이상의 거래(10억 달러 상당)를 성사 시켰습니다.

Mr. Overman과 급속히 확장 중인 그의 팀은 TIP를 통해 이 분야의 사상적 리더이자 혁신가로서 이 인상적인 실적을 더욱 개선하고 가속화하고 있습니다.